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宁房深度:明发乌江造城大半个镇区将被开发商品房

发布日期:2017-8-30 上午 08:06:47 浏览:507

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新华房产1月5日南京讯(记者王鑫)和县,隶属于安徽省马鞍山市,其所辖的乌江镇与南京市浦口区乌江镇一河之隔。

2013年4月,这个接壤小镇迎来了一位“土豪”,这位“土豪”与当地政府签约,意向投下300个亿,打造一个集高端住宅、特色商业街区为一体的乌江新城。

追述这位“土豪”的过去,距今12年前,其曾在距离乌江新城约50公里的南京桥北江滩边,规划建设过一个占地1600亩的滨江新城,同样的不毛之地、同样的低价拿地,就连设置的业态也几乎一致。

“土豪”名叫明发,南京是其根据地之一,但即便算上目前已开发完毕、正在开发及尚未开发的地块,总体量也不及一个乌江新城。

“造城”情结

乌江新城真的太大了,按照官方发布的数据,其总计的占地面积为5400亩,约合360万平方米,相当于504个正规足球场的大小,总建筑面积则将达到700万平方米。

而根据新华房产记者的了解,整个和县乌江镇的镇区面积为5.5平方公里,合计8250亩,换而言之,乌江镇有近七成的土地将纳入明发的“造城”计划中。

“造城”对于明发而言并非无例可循,其2002年进驻南京的首个项目明发滨江新城便是一个“超级大盘”,只不过,106.72万平方米的占地面积、220万平方米的建筑面积,相较于乌江新城可谓“大巫见小巫”。

不过,纵观这跨越12年的两度“造城”,恰有几分相似之处——同样是不毛之地上的拓荒、同样是低价拿地的策划、同样是十余年长周期开发、同样是地方政府招商引资的重大项目。

不同之处在于,滨江新城位于江北“要地”,一线江景,而乌江新城则位于江北近邻,临河而居。

若从河西奥体出发,驱车前往,由长江隧道进浦口大道,转至宁合高速,在乌江/江浦出口下,经由浦乌路至宁乌公路,再沿s105行驶约4公里方能到达乌江新城所在地,全程约耗时1小时15分钟。

乌江新城一期现场(图片来自于和县重点项目督查网站)

目前的乌江新城区域仍处在拆迁过程中,大量的土地尚未平整。

曾参与乌江新城前期定位规划的新景祥业务发展与咨询顾问中心副总王慧告诉记者,对比12年前的滨江新城和12年后的乌江新城,最大的不同实际上是明发自身。

“圈地”大户

“12年前的明发缺乏开发经验、缺少开发资源,而经历了12年的发展,积累了一定的楼盘运作经验,掌握了大量的本地优质资源,这些正是四五线地方政府所急需要的。”王慧指出。

正如王慧所言,“政府缺少的是房地产企业的运营能力、开发资源”,而唯一能用以交换的只有大片大片的国有建设用地和暂无踪影的交通利好。

据了解,明发乌江新城将按照拆迁的实际进度分几批次进行招拍挂,其中除基础的住宅社区外,包括道路、绿化等在内的公共设施,以及拟引进的一座五星级宾馆、一所大学都将由明发集团承担建设。

按照计划,从去年开始,明发将陆续进行和启动乌江新城一期32.8万平方米地块的招拍挂和建设工作,涵盖住宅、商业、五星级酒店三种业态,总建筑面积107.3万平方米。

但这仅是集团2015年“重头戏”的一部分。

据新华房产记者的统计,截至目前,除已售罄、尾盘及在售项目外,明发集团通过国资退房、合作开发等方式在浦口的土地储备面积已达45.06万平方米,悉数集中于江浦一带。

而包括售罄、尾盘、在售、未售的地块总占地面积已达227.5万平方米,涉及住宅、商业、科研地产三大类。

“明发在浦口的成长,可以看做是浦口十余年发展的缩影。”王慧认为,从一开始对桥北掠夺式的开发,直至土地资源紧张转向浦口中部地区,再伴随着长江隧道的开通运营,战略重心逐渐转向江浦、浦口新城一带,产品类型也从单一的刚需,向刚改、改善纵深。

商业“阵痛”

2002年,是明发首度进驻南京的一年,也是集团将战略重点转向商业地产开发运营的一年,然而,高铁南站明发商业中心的“阵痛”仍在逐渐恢复中,总部大道明发新城中心的销售隐忧又随影而行。

根据“宁房数据”的统计,该盘于去年的8月30日首次开盘,推出了512套40年产权的平层办公类房源,随后又在11月中旬拿出了200余套挑高公寓。

不过,截止到记者发稿时,项目累计的入网成交量仅221套,即便算上预订认购房源,也不过251套,网上房地产显示的成交比例不足10。

数据来源于网上房地产

问题出在了哪?实际上,在部分业内人士看来,明发新城中心已经是明发商业广场在运营模式上的一次升级,表明明发已经吸取了教训,从单一的售卖商铺,转向部分售卖加部分自持的模式。

但生不逢“市”,2014年的商办市场本身就供过于求。根据“宁房数据”的统计,2015年全年,南京包括办公写字楼、酒店式公寓等在内的商业商品房共计15300套,而全年的成交量仅7733套。

“加上浦口区域近五年来的商业地产出让体量较大,同质化的产品集中于去年爆发,使得整个市场的存量还来不及消化,就又添上了新货。”王慧分析指出。

的确,浦口区域2014年共有办公写字楼、酒店式公寓类产品5676套上市,占全市比重达37,而全年的成交量不过2309套,所占全市比重不足三成。

“这并非明发一家的情况,临近的东方万汇城、紫晶堂,都遭遇到了类似的困境,而前些年拿地的红星美凯龙则一直按着没动,等待时机。”王慧认为。

不过,对于明发而言,手上不仅仅只新城中心一个商业项目,智汇城、江苏总部基地都有类似的产品在售,尚未入市的南山国际、财富中心,就连乌江新城也有一定体量的同质化产品待售。

如何消除商业“阵痛”,或许将成为明发今年乃至随后几年着重思考的问题。

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