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陆铭:北京房租暴涨真的是因为中介屯房吗?

发布日期:2018-9-14 下午 11:48:51 浏览:203

来源时间为:2018-08-27

,上海交通大学特聘教授、博士生导师、中国发展研究中心主任、上海市政协委员。曾在世界银行、美国国家经济研究局、联合国世界发展经济学研究院、哈佛大学、香港科技大学、新加坡国立大学等工作和访学。获得教育部“新世纪优秀人才”、上海市教委“曙光学者”、上海市领军人才和上海市十大青年经济人物等荣誉。交大安泰mba《中国宏观经济分析》课程教授。

陆铭教授的研究领域为劳动经济学、城乡和区域发展、社会经济学。作为主要负责人主持过国家自然科学基金重点项目、国家社会科学基金重大项目和重点项目、教育部重大项目等多项国家和省部级课题。

“都说上海人口太多了,但我们对比世界大都市后发现,其实上海人口太少了。”8月20日,在华南理工大学公共政策研究中院和联合国教科文组织举办的2018ipp国际会议上,上海交通大学中国发展研究中心主任陆铭说道。

陆铭在接受时代财经专访时表示,从美国、加拿大、日本、欧洲等发达国家和地区的趋势看,人口进一步向大城市集中,与大城市产业结构中知识、信息、技术等现代服务业比重越来越高有关。相反,在欠发达国家,经济活动中农业比重更高,而农业的投入主要在天然分散分布的土地,因此人口分散程度更高。

人口集聚的典型案例是日本东京都市圈,1.36万平方公里的面积仅占日本国土总面积的3.5,但却聚集了日本近三分之一的人口,创造了日本三分之一的gdp,都市圈城市化水平超过90。此外,美国与法国亦有这样的现象,其经济与人口分别高度集中在东西海岸与巴黎附近。

“一国最大城市的人口数量,是第二大城市人口数量的两倍,是第三大城市的三倍,依此类推,最大城市的人口是第n大城市的n倍,中国的城市人口分布也正朝着这一趋势发展。”陆铭指出。

然而,碍于“城市病”的困扰,2017年北京、上海提出的新一轮城市总体规划中,均明确提出疏解非核心功能,坚持建设用地规模负增长、牢牢守住人口规模等目标。按照新的规划,上海在未来17年内,仅有80万人口的增长空间,即每年不到5万人;而北京在未来17年内,人口增长空间仅有130万,每年不到8万人。

陆铭认为,其实城市扩张、人口聚集并不会带来“大城市病”,以环境污染为例,城市人口增长和环境恶化没有必然联系。“经济向大城市的集聚,反而有利于在总体上降低单位gdp的污染物排放,而大城市的产业结构多以服务业为主,相比工业更有利于减少污染排放。”

在他看来,由于户籍、土地、公共服务等制度的制约,中国的人口集聚落后于经济集聚,劳动力流动受阻减缓了城镇化速度。

控制大城市人口规模违背市场规律

时代财经:北京、上海均明确提出要严控人口规模,国际上是否有成功控制大城市人口规模的案例?

陆铭:没有成功案例,一些国际大城市曾尝试疏解功能和疏散人口,但都宣告失败。例如东京在上世纪九十年代曾疏解首都功能,虽然东京的人口出现过5年左右的小幅度下降趋势,但很快恢复了增长趋势,直到现在,即便日本人口负增长,但东京都市圈的人口数量仍在持续增加。

时代财经:但和东京人口持续增长相反的是,去年北京、上海、天津三个城市常住人口出现负增长,这种趋势会持续吗?

陆铭:不可能持续。北京近年来疏解劳动密集型产业,大量拆除群租房、违章建筑,付出了很大精力,但最终仅减少了2.2万人。

强行疏解人口会受到市场各种形式的反弹,现在房租暴涨就是其中一个表现。房租暴涨真的是因为中介屯房吗?这些中介都是全国连锁经营,他们为何不用同样的手段,抬高其他城市的房租,而为何这种事情只出现在北京呢?很简单,部分政策违背经济理论和国际经验。

时代财经:其实在疏解非核心功能、控制人口规模的同时,北京、上海也曾出台政策引进人才,参与“抢人大战”,对于政府要引进的人才,政策在户籍、住房等公共服务方面提供了更多便利,你如何看待这类政策?

陆铭:我一直强调技能互补性,不能认为一个城市只需要“大学生”而不需要“小学生”,恰好相反,一个城市需要的“大学生”越多,“大学生”带来的“小学生”需求也就越多。

另外,由于城市里“大学生”、“小学生”都有了,收入差距就会扩大,这将导致各种社会问题。收入差距过大后应该怎么办呢?国际普遍经验是公共服务均等化,即医疗、教育、廉租房等福利应倾向于低收入群体,只有这样才能缩小收入差距。但现在的政策,相当于是把公共服务优先给了潜在的富人,而且是以公共资源补贴他们,这不公平。

部分政策与严控人口规模的目标出现矛盾

时代财经:今年国务院出台的《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》,提出由于实施重大建设项目造成的耕地缺口,经国务院批准,可在耕地后备资源丰富省份补充耕地。这对促进劳动力自由流动有多大意义?

陆铭:我们现在实行的是建设用地指标配给制度,每年中央给各省一个农业用地转为非农业用地开发的总数,然后再由各省分配给下面的市和县。由于建设用地指标的分配总体上采用了平均主义的方式,特别是2003年以后,该指标被作为鼓励中西部省份发展当地工业的政策工具,而对于人口流入较多的东部地区,建设用地指标受到了严格控制,这就导致东部人口流入地房价暴涨,供给跟不上需求;而另一方面,中西部人口流出地出现大量鬼城、空城、空置工业园区。

如果落实了建设用地指标再配置政策,那么人口流入地土地供应增加,房价上涨趋势将会放缓,而人口流出地大量投资需求放缓,相应的劳动力需求得以缓解,劳动力流动将会按照市场机制来走。

时代财经:在住房福利方面,上海提出“十三五”期间将新增170万套住房,其中60用于租赁。增加租赁住房供应,是否会进一步吸引外来人口,从而和上海严控人口规模的目标产生矛盾?

陆铭:这些政策本身就是矛盾的。第一,假如这170万套房,每套房子住1个人,便有170万人,加上上海现有的2400多万人口,数量就超过2500万人的严控目标了,那么如果每套房住2个人呢?

第二,政府是想把这170万套房子提供给他们想留下来的人,然后通过拆除群租房与违章房、调整产业结构的方式,疏解一部分人。可问题是,住在群租房、违章房里的人,你要不要?你必须要,这是经济规律。现在的问题是,这部分人还没走,政府先供应了条件更好的住房,结果是房租、房价上涨,同时170万套住房又增加了一笔供应,人口又控制不住。

时代财经:北京、上海严控人口的政策,对同为一线城市的广州、深圳有借鉴之处吗?

陆铭:我想提醒的是,广州、深圳虽然没有大规模拆除违章建筑,但正在推进城中村改造,如果城中村改造最后的结果是所谓的生活条件改善,但是成本上升的话,这将损害城市竞争力。

在正常的市场经济环境下,应该是先由劳动生产率的提高带动收入提高,随后劳动力会对住房条件有更高层次的需求,这时候供给跟上需求,改善住房条件是没问题的。

现在问题是,我们的劳动力素质和劳动生产率还没有进一步提高,这时候如果把房子给他们改造好,将会导致房租、房价上升,劳动力成本提高,企业雇用意愿降低,因此一部分人将离开这座城市。然而,虽然留下来的人的居住条件改善了,但成本上涨也将减弱企业竞争力。

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